La convention IRSI recherche de fuite copropriété détermine qui organise et paie la recherche de fuite après un dégât des eaux dans un immeuble collectif.
Un dégât des eaux en copropriété déclenche presque toujours la même question, avant même celle de la réparation : qui doit organiser la recherche de fuite, et qui va la payer ? Entre l’occupant, le propriétaire, le syndic et les différents assureurs impliqués, la réponse n’est pas évidente à l’œil nu — c’est justement pour clarifier ce point que la convention IRSI a été mise en place. Ce guide détaille son fonctionnement, aussi bien pour un occupant qui subit une fuite que pour un syndic qui doit la gérer au nom de la copropriété.
IRSI signifie Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles. C’est un accord signé entre les compagnies d’assurance membres de France Assureurs, entré en vigueur le 1er juin 2018, puis complété par un avenant applicable au 1er juillet 2020 qui a intégré explicitement la recherche de fuite dans son périmètre.
Cette convention a remplacé l’ancien système CIDRE (et CIDE-COP pour les copropriétés), jugé trop lent et trop source de désaccords entre assureurs. L’objectif de l’IRSI est simple à énoncer, même si son application est technique : désigner un seul assureur responsable par sinistre, pour éviter que chaque compagnie se renvoie la responsabilité pendant que le dégât des eaux continue de s’aggraver.
La convention IRSI s’applique aux dégâts des eaux et aux incendies de faible ou moyenne ampleur dans les immeubles en copropriété, à condition qu’au moins deux compagnies d’assurance adhérentes à la convention soient concernées.
Avant l’IRSI, un occupant confronté à une fuite dont l’origine n’était pas évidente pouvait se retrouver au milieu d’un désaccord entre son assureur, celui du voisin suspecté, et celui de la copropriété — chacun attendant que l’autre agisse en premier. La convention IRSI résout ce blocage en imposant une règle simple : un assureur gestionnaire est désigné dès le départ, et c’est lui qui pilote l’ensemble du dossier, y compris quand la fuite touche finalement le logement ou l’assurance d’un tiers.
La règle de désignation dépend de l’endroit où la fuite semble prendre son origine :
Dans les cas ambigus — origine incertaine, local privatif inaccessible, doute entre plusieurs points possibles — c’est généralement le syndic, en tant que garant de la conservation de l’immeuble, qui prend l’initiative d’organiser la recherche de fuite via l’assurance collective, quitte à se faire ensuite rembourser par l’assureur du logement finalement identifié comme responsable.
La convention IRSI fonctionne par tranches, selon le montant estimé des dommages :
La convention IRSI définit la recherche de fuite comme les investigations, destructives ou non, nécessaires pour identifier et localiser la cause et l’origine d’un dégât des eaux. Concrètement, cela inclut :
Ce qu’elle ne couvre pas, et c’est un point souvent mal compris : la convention IRSI ne finance pas la réparation de la cause elle-même — remplacement d’un joint, d’une canalisation, d’un appareil défectueux. Cette réparation reste à la charge du propriétaire de l’installation concernée, indépendamment de la prise en charge de la recherche de fuite. Deux dossiers distincts, donc, même s’ils découlent du même sinistre.
Pour un syndic, l’IRSI implique plusieurs adaptations concrètes par rapport à l’ancien système :
La prise en charge par défaut n’est plus systématiquement celle de l’immeuble. Depuis l’IRSI, dès qu’une fuite semble provenir d’un logement privatif, c’est l’assurance de l’occupant concerné qui doit être sollicitée en premier — pas celle de la copropriété.
Le syndic reste convoqué aux expertises pour compte commun, mais par simple lettre, et non plus nécessairement par son propre assureur — il doit veiller à se présenter ou à se faire représenter pour garantir l’accès aux parties communes et aux locaux techniques.
Lorsque le syndic organise lui-même une recherche de fuite (cas d’urgence, origine incertaine touchant plusieurs lots), il peut ensuite se faire rembourser par l’assureur du copropriétaire chez qui l’origine a finalement été localisée — y compris lorsque plusieurs recherches successives ont été nécessaires, selon une clarification apportée par la Gestion des Conventions d’Assurance (GCA) en 2022.
Un rapport de recherche de fuite précis et daté devient un document de référence pour le syndic, à conserver dans le dossier de sinistre de l’immeuble — il sert de preuve en cas de contestation entre copropriétaires ou de recours entre assureurs.
Couper l’arrivée d’eau concernée si possible, sans attendre.
À son propre assureur, dans le délai prévu au contrat (5 jours ouvrés minimum).
Si la fuite touche ou peut toucher les parties communes ou d’autres lots.
Par un professionnel fournissant un rapport détaillé et recevable.
Ne pas engager de remise en état définitive avant l’accord de l’assureur ou le passage de l’expert, sauf urgence documentée.
Photos datées, factures, devis — utiles pour l’indemnisation et un éventuel recours.
Non obligatoire, mais il accélère nettement le traitement du dossier si plusieurs parties sont concernées.
C’est l’assureur de l’occupant du logement d’où provient la fuite qui prend en charge la recherche, même si elle profite à l’identification de dommages chez vous. Votre propre assureur intervient séparément pour indemniser vos dommages.
Elle s’applique principalement aux immeubles collectifs. En maison individuelle, la gestion du sinistre relève du droit commun classique, sauf cas particuliers impliquant plusieurs assurés.
La convention IRSI ne s’applique plus : chaque assureur mandate sa propre expertise contradictoire, selon les règles classiques d’indemnisation, ce qui peut allonger les délais.
Non, s’il existe un doute raisonnable sur une origine dans les parties communes ou si plusieurs lots sont concernés, le syndic a l’obligation d’agir en tant que garant de la conservation de l’immeuble.
Ce n’est pas une obligation légale stricte, mais en pratique, un rapport détaillé (méthode, localisation précise, photos) est ce qui permet à l’assureur gestionnaire de statuer rapidement — sans lui, le dossier peut être retardé.
Rapport détaillé et recevable dans le cadre de la convention IRSI, sous 48h.
Recherche de fuite non destructive — eau, chauffage, piscine, toiture.
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